Vastgoed op Curaçao en box 3: wat verandert er voor Nederlandse eigenaren en beleggers?
Een woning op Curaçao en de Nederlandse box 3
Een woning op Curaçao kan aantrekkelijk zijn als tweede woning, vakantiewoning of investering. Voor Nederlandse kopers speelt naast de Curaçaose regelgeving echter ook de Nederlandse fiscale situatie een rol.
Bent u in Nederland belastingplichtig en bezit u een tweede woning in het buitenland, dan behoort die woning in beginsel tot uw bezittingen in box 3. Voor een tweede woning buiten Nederland vraagt de Belastingdienst om de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat.
Dat betekent niet automatisch dat Nederland zonder verdere correcties belasting heft over dezelfde buitenlandse woning. Bij buitenlands vastgoed kunnen regels ter voorkoming van dubbele belasting een belangrijke rol spelen. De precieze uitwerking hangt af van uw persoonlijke situatie.
Hoe werkt box 3 nu?
Box 3 is de Nederlandse belastingheffing over inkomen uit vermogen, waaronder spaargeld, beleggingen en een tweede woning.
In 2026 bedraagt het box 3-tarief 36%. Het heffingsvrije vermogen bedraagt €59.357 per persoon en €118.714 voor fiscale partners. Het huidige systeem werkt nog met forfaitaire rendementen, naast de mogelijkheid om onder voorwaarden een lager werkelijk rendement aan te tonen via de tegenbewijsregeling.
Voor iemand die vastgoed op Curaçao koopt, is het daarom verstandig om niet alleen naar de aankoopprijs en het mogelijke verhuurrendement te kijken. Ook de Nederlandse fiscale positie kan invloed hebben op het uiteindelijke nettoresultaat.
Wat wil Nederland vanaf 2028 veranderen?
Het kabinet wil vanaf 1 januari 2028 overstappen naar een nieuw box 3-stelsel waarin het werkelijke rendement op vermogen centraal staat.
Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer. De Eerste Kamer heeft het voorstel op 30 juni 2026 plenair behandeld, maar de stemming over de wet is uitgesteld in afwachting van aangekondigde wijzigingen. De wet is op het moment van schrijven dus nog niet definitief. Rijksoverheid
Dat onderscheid is belangrijk. We kunnen uitleggen wat er nu wordt voorgesteld, maar nog niet doen alsof dit al vaststaande belastingwetgeving voor 2028 is.
Wat betekent het voorstel voor vastgoed?
Voor vastgoed bevat het voorgestelde stelsel een belangrijk verschil met veel andere vermogensbestanddelen.
Voor onroerende zaken, waaronder een tweede of verhuurde woning, voorziet het wetsvoorstel in een vermogenswinstbelasting voor de waardeontwikkeling. Dat betekent dat de waardestijging of -daling in beginsel wordt betrokken wanneer deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.
Stijgt een woning op Curaçao dus in waarde, dan is volgens het huidige voorstel niet ieder jaar automatisch belasting verschuldigd over die ongerealiseerde waardestijging. De fiscale afrekening over die waardeontwikkeling komt in beginsel aan de orde bij realisatie.
Dat maakt het moment van aankoop, de waardeontwikkeling en een eventuele latere verkoop relevanter voor de fiscale planning.
En hoe zit het met huurinkomsten?
Wie zijn woning op Curaçao verhuurt, krijgt met een ander onderdeel van het voorgestelde stelsel te maken.
Het kabinet wil werkelijke inkomsten uit vermogen gaan belasten. Daaronder vallen volgens het voorstel onder andere huurinkomsten. Voor onroerende zaken blijven reguliere inkomsten zoals huur belast in het jaar waarin ze worden ontvangen.
Daar staat tegenover dat bepaalde kosten volgens het voorstel aftrekbaar kunnen worden. De Rijksoverheid noemt daarbij expliciet onderhoudskosten van een tweede huis of verhuurde woning.
Voor een belegger wordt het daardoor nog belangrijker om niet alleen naar de bruto huurinkomsten te kijken, maar ook een goede administratie bij te houden van inkomsten en relevante kosten.
Boekhouding voor verhuurwoningen op Curaçao
Een woning op Curaçao betekent niet automatisch dubbel belasting betalen
Bij buitenlands vastgoed is de internationale fiscale behandeling belangrijk.
Nederland kent regelingen om dubbele belasting over buitenlandse inkomsten en vermogensbestanddelen te voorkomen. Welke regeling precies van toepassing is en wat daarvan het resultaat is, hangt onder meer af van de fiscale woonplaats, eigendomsstructuur en persoonlijke omstandigheden.
Daarom is het te eenvoudig om te stellen dat een Nederlandse eigenaar zowel op Curaçao als in Nederland zonder meer volledig belasting betaalt over dezelfde woning.
Voor een concrete aankoop is het verstandig dit vooraf met een fiscalist te beoordelen.
Privé kopen, via een BV of via een SPF?
De manier waarop u vastgoed op Curaçao bezit, kan eveneens fiscale en juridische gevolgen hebben.
Privébezit, bezit via een Nederlandse BV en een Curaçaose SPF zijn verschillende structuren met ieder hun eigen kenmerken. Welke structuur passend is, hangt onder andere af van het gebruik van de woning, verhuur, aansprakelijkheid, estate planning en uw persoonlijke fiscale situatie.
De keuze voor een structuur moet daarom niet alleen worden gemaakt op basis van één belastingregel.
SPF versus privébezit versus een BV.
Wat betekent dit voor iemand die nu een woning op Curaçao wil kopen?
De mogelijke verandering van box 3 is geen reden om een aankoopbeslissing uitsluitend door belastingregels te laten bepalen.
Wel is het verstandig om vóór aankoop een aantal scenario's naast elkaar te zetten:
- koopt u de woning voor eigen gebruik, verhuur of een combinatie daarvan;
- welke huurinkomsten verwacht u realistisch;
- welke jaarlijkse kosten heeft de woning;
- hoe financiert u de aankoop;
- welke eigendomsstructuur gebruikt u;
- wat gebeurt er fiscaal wanneer de woning in waarde stijgt;
- en wat zijn de gevolgen wanneer u de woning later verkoopt?
Juist door vooraf naar het volledige plaatje te kijken, krijgt u een realistischer beeld van het nettoresultaat van uw investering.
De regels voor 2028 zijn nog niet definitief
Dit is misschien het belangrijkste punt van dit artikel.
De Wet werkelijk rendement box 3 is nog in behandeling. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen, maar in de Eerste Kamer is de stemming uitgesteld. Bovendien werkt het kabinet aan mogelijke aanpassingen.
De beoogde ingangsdatum blijft op dit moment 1 januari 2028.
De uiteindelijke wet kan dus afwijken van het voorstel zoals dat vandaag bekend is.
Daarom zullen we dit artikel actualiseren wanneer de behandeling van box 3 verdergaat.
Kijk verder dan alleen het fiscale voordeel
Vastgoed op Curaçao kan interessant zijn vanwege eigen gebruik, verhuurmogelijkheden, spreiding van vermogen of een combinatie daarvan. De fiscale behandeling is belangrijk, maar hoort onderdeel te zijn van een bredere beoordeling.
Kijk daarom vóór aankoop naar de woning zelf, de locatie, aankoopkosten, financiering, verhuurmogelijkheden, beheer, eigendomsstructuur én de fiscale gevolgen in Nederland en Curaçao.
Wilt u eerst inzicht krijgen in de bijkomende kosten van een aankoop? Gebruik dan onze Aankoopkosten Curaçao-calculator.
En wilt u weten welke woningen en nieuwbouwprojecten momenteel beschikbaar zijn? Bekijk dan het actuele vastgoedaanbod op Curaçao.
Let op: dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk fiscaal advies. De Nederlandse box 3-regels zijn in ontwikkeling en uw fiscale positie kan afwijken. Laat uw persoonlijke situatie daarom beoordelen door een deskundige voordat u een aankoop- of structureringsbeslissing neemt.